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典型案例
拆迁引来的“确认房屋转让合同无效”官司
时间:2018-02-05 10:05:03
【案情】
  2015年10月,李某为偿还韩某的欠款,将名下房产作价300000元转卖,并签订《转买合同》,后共同到房产局办理好过户登记的全部手续,但未办理正式过户登记,李某与韩某口头约定,李某与韩某均可自行联系买受人。2015年12月,韩某联系到段某愿意买受该房,韩某、段某将与李某签订的原《转买合同》及在房产局填好的《房屋所有权转移登记申请审批表》中买受人韩某的名字划掉改为段某的名字。韩某与段某依照变动后的合同及审批表在房产局将房产过户登记到段建斌名下。李某认为《转买合同》是韩某与段某恶意串通后通过涂划添加手段伪造而成,不具有客观真实性和合法性,应确认为无效合同。 
  【法院审判】
   一审法院认为双方的争议焦点是变更买受人后的《转买合同》是有效?因李某卖房是为了偿还欠韩某债务,李某与韩某在《转买合同》中约定“任何和李某无关”,口头上也约定均可联系房屋真正的买受人,综合考虑,认定韩某出售房屋已获得了李某的认可,且变更买受人后的《转买合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形;段某在与韩某以李某的名义签订合同过程中并无不当。因此认定李某与段某的《转买合同》有效,驳回李某的诉讼请求。李某不服,提起上诉。二审法院审理认为韩某联系买房人,直接在原合同上变更买受人的行为存在瑕疵,但该转卖行为未超出李某卖房偿债的意思表示范围,该瑕疵不违反法律的强制性规定,不影响买卖合同的效力。因此,一审认定事实清楚,适用法律正确,予以维持。 
  【评析】
  关于上述合同效力的问题,第一种观点李某有卖房偿债的意思,韩某、段某为产权过户手续,直接在原合同上变更买受人的行为存在瑕疵,但该瑕疵不违反法律的强制性规定。
  第二种观点,李某与段某并未有直接签订合同的合意,将房屋卖给段某,缺乏李某的意思表示,该合同对李某不发生约束力。
  笔者认同第一种观点,合同本质上是一种合意,合同成立是当事人意思表示一致,达成的合意。本案中先来分析原告的意图,李某卖房是为了偿还债务,韩某与段某直接在《转买合同》上变更买受人,虽然没有与李某直接协商,但李某具有卖房的主观意愿。其次李某为了卖房,已经与韩某到相关房产登记办理好全部的手续,虽然没有最后的登记,但也没有将相关的材料撤回,并且与韩某约定均可以联系买受人,可以理解成李某是要将房屋转让,且不限具体买受人。李某的一系列的作为已经清楚表明自己转让房屋的意思,而本案中段某在合同上以买受人身份签字的行为也应被认定是对李某转让的行为的接受。二人虽未面对面进行合意,但实际上是通过一系列的行为达成合意。《合同法》对于认定无效合同的情形有下列几种:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。李某主张合同无效,应严格按《合同法》关于无效合同的情形的规定,本案中的《转买合同》不符合《合同法》规定的无效情形。
  另据了解上述转让价款与转让房屋的市价相当,之所有引起本案的纠纷,主要是因为拆迁。根据当地政府的政策,该房屋在被征收范围内,被征收的补偿款高于正常的市价,因此,引起本案的纠纷。在此提醒:社会主义市场经济活动中,应当遵守诚实信用原则,以维护社会公平,保护社会主义市场公平稳定交易。 
(作者单位:湖南省新邵县人民法院)