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典型案例
该农村房屋买卖协议是否有效?
时间:2017-06-13 10:07:00
【案情】

    2011年2月13日原告凤阳县小溪河镇小溪河村村民黄金玲与被告凤阳县小溪河镇北夏村村民圣家强签订了房屋买卖协议,协议写明:黄金玲将1984年建在凤阳县溪河镇小溪河村的三间瓦房作价21600元卖给圣家强。该协议签订后,黄金玲将房屋交给了圣家强,圣家强也实际给付了黄金玲21600元,并住进了该房屋。2011年7月11日黄金玲以圣家强不是凤阳县小溪河镇小溪河村集体组织成员,不能取得诉争房屋宅基地使用权为由,认为其与圣家强签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策,因此诉讼来院,请求法院判决黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议无效并相互返还房屋及购房款21600元。

    【分歧】

    第一种意见认为:农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下,黄金玲处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权,此类行为损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的,因此双方签订的协议属于无效协议。

    第二种意见认为:黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议只对诉争房屋的买卖进行了约定,并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定,即黄金玲没有对宅基地进行处分。且宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件,未办理过户登记不影响买卖协议的效力,只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件,协议即为有效。

    【评析】

    本案争议的焦点在于目前农村自建房屋的所有权与宅基地的所有权分属不同的权利主体。黄金玲出卖房屋给其它集体经济组织成员圣家强的行为是否违反了法律的强制性规定,是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益,因而造成房屋买卖协议的无效?

    笔者同意第二种观点,理由如下:

    一、首先该协议内容只涉及对诉争房屋的买卖,并不涉及宅基地使用权的转移,该协议约定的内容并没有超出法律规定的范围。宅基地所有权属农村集体经济组织所有,该集体组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地的使用权。取得宅基地使用权后,可以在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第62条第4款:农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。从以上法条可以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定。从此条也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。

    《中华人民共和国土地管理法》第2条:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上法条可知集体土地使用权可以依法转让,但决定是否转让以及转让给谁应当由该集体土地所有权人决定。因此村民无权对获得的宅基地使用权进行处分。

    二、其次在宅基地使用权有效期内,地随房走是我国现行法的一项基本原则,村民对自有房屋的处分并不损害宅基地所有权人的经济利益。宅基地一旦划拨给村民使用,集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时,由于村民无权对宅基地使用权进行处分,因此村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益,只能获得出售房屋的利益。在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下并不存在对集体经济组织的经济利益侵犯的问题。实际上通过购房取得他人宅基地使用权的其他农村集体组织成员可以经宅基地的所有权人同意变更为本集体组织成员或交纳一定的费用等方式后取得宅基地使用权。买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权实际上与房屋的出卖人无关,其不能以此作为房屋买卖协议的抗辩理由。

    三、目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定,而不是强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力,对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用《合同法》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”故农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与宅基地使用权过户登记是两个不同性质的问题。宅基地使用权过户登记行为是物权行为,房屋买卖合同则属于债权行为,进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。本案中黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议体现了当事人意思自治原则,符合合同法的基本精神,应为有效协议。

    结语:目前农村房屋买卖合同经常被房屋出卖人起诉要求认定无效,主要是因为农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿等因素导致房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格,出卖人受利益驱动反悔所致。因此如果确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。即使排除以上因素,考虑到房屋所有权人有权处分房屋的所有权及从买卖双方意思自治原则出发,判决买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法,也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定。笔者认为审理此类案件需要认真审查房屋买卖的现实情况,包括合同是否已经履行、房屋的权属等。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

(作者单位:安徽省凤阳县人民法院)